Papeleo necesario para hacer una reforma

Las licencias de obra son imprescindibles para que la reforma cuente con todas las garantías legales. Esto es algo que sabe todo el mundo pero que, a menudo, se intenta evitar. Existen dos tipos de obras y ambas necesitan de permisos diferentes. Esto es algo a tener en cuenta ya que muchas veces hay que solicitarlas y esperar a que te den el visto bueno, además de pagar tasas municipales…

Por ejemplo, las obras menores son obras que afectan de forma superficial a una vivienda, por lo tanto necesitan permisos de carácter informativo o comunicados de obra; y puede o no que pagues unas tasas por ello. Pero suelen concederse de forma inmediata.

Sin embargo, las reformas u obras mayores, son las que modifican la distribución de una vivienda y precisan de una solicitud de permisos que puede tardar varios meses en aceptarse.

El arquitecto o interiorista gestionan todas las licencias necesarias, a partir del proyecto ejecutivo que han preparado con antelación. En caso de que lo hagas por cuenta propia, debes saber que en las oficinas de atención al ciudadano de cada localidad pueden informarte de todo lo necesario. 

No hay que tenerle miedo a pedir estas licencias ya que no son muy caras o complejas y son la mejor forma de callar las quejas de los vecinos. La cuelgas en la puerta de casa y ya no pueden decir nada del ruido (en horario laborable).

A continuación, te explicaré todo acerca de los trámites previos que tienes que hacer antes de cualquier obra.

Obras mayores y menores, cuál es la diferencia

• Las obras mayores: son las que modificas la planta, amplias la superficie, el volumen o la altura de edificaciones existentes, así como rehabilitaciones integrales.

• Las obras menores: se caracterizan por su sencillez técnica, constructiva e incluso económica. Incluyendo una reforma para modernizar o actualizar un espacio, por ejemplo el baño o la cocina.

Da igual el tipo de obra que quieras realizar, los requisitos de tramitación dependerán y varían en función del ayuntamiento con el que debamos tramitar la licencia.  

La diferencia se encuentra en el presupuesto de ejecución. Depende del ayuntamiento de tu ciudad, que considera que es obra mayor, por ejemplo cuando éste sobrepasa una cantidad de dinero como 30.000 €; aunque siempre es obra mayor cualquier cambio sobre tabiquería o distribución en general, incluso si el presupuesto no supera esta cantidad.

En Madrid se considera obra menor desde la reforma de una cocina o baño hasta los cambios de alicatado, la renovación de los sanitarios o los muebles de la cocina, pintar el piso y sustituir el suelo antiguo. Por el contrario, si una obra requiere sacar una ventana, un cerramiento en el tejado o incorporar la terraza al salón (algo muy habitual), en estos casos es considerada una obra mayor.

Esto es porque al tener que analizarse el proyecto completo y el cumplimiento de mucha normativa, exige el visto bueno de uno o varios técnicos, por lo que el trámite puede durar varios meses.

La única garantía de que la tramitación no se deniegue o se paralice es que su tramitación y gestión la haga un equipo de profesionales competentes, que se encargaran de ajustar el proyecto a la legalidad y a los requisitos de cada administración.

Primeros pasos

Lo primero que hay que hacer es informarse del grado de protección del edificio. Si la reforma es en el municipio de Madrid, por ejemplo, puede consultarse en la web del ayuntamiento o también se puede hacer presencialmente en las oficinas de atención al ciudadano como te comente antes.

Y no te olvides de toda aquella normativa de nivel supramunicipal que pueda afectar al proyecto, normalmente debido al uso final que se quiera dar al espacio.

Quién se encarga de los trámites

Técnicamente los propietarios de la vivienda o local pero en la práctica lo suelen hacer los arquitectos o interioristas que contrates. Esto incluye desde pedir los permisos correspondientes (las licencias), hasta ponerse en contacto con las empresas de reformas, dirigir y controlar todo lo que se hace en la obra…

Tiempo medio de la tramitación

Varían según la administración con la que tratemos y también en función de la obra proyectada. Una obra menor puede ser inmediata y una obra mayor puede tardar varios meses. 

Costes de la tramitación

Cada municipio tiene sus ordenanzas sobre este tema y sus tasas. En Madrid se debe pagar el ICIO, un impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras. Es el 4% sobre el presupuesto de la construcción, instalación u obra.

El coste suele depender del presupuesto de ejecución material de la obra. En el caso de comunicaciones de obras no sujetas a licencia, suele existir una tasa única.

Contratiempos

Puede ocurrir que nuestra solicitud sea denegada. Si se trata de una reforma menor, por regla general esto no suele ocurrir, dado que se entiende que no se altera la edificación nada más que a nivel de revestimientos y acabados.

Pero cuando se trata de una obra mayor, la licencia puede ser denegada o paralizada cuando no cumple con la normativa vigente.

Consejos finales

Como una reforma es una actividad sucia y ruidosa, es aconsejable avisar a los vecinos y consultar las normas de la comunidad para que no haya sorpresas desagradables ni enfados.   

Si vives en un bloque, aún con la licencia aprobada y todas las tasas e impuestos abonados, tienes que informar a la comunidad de propietarios del inicio de obras y colocar a la vista una copia de la licencia. Intenta que siempre esté a mano, por si algún vecino o incluso la policía pudieran solicitar su consulta.

Por supuesto, organiza los trabajos de la obra en horario laboral, de manera que no molesten. Y si la casa es exenta, lo único que habrá que tener en cuenta será no molestar a los residentes de parcelas contiguas. 

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Espero que toda la información te sirva y si tienes dudas, cuéntamelo en comentarios

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